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Immobilienverkauf: Gewinn mit Betongold

Hohe Nachfrage, geringes Angebot – in vielen Regionen können Unternehmer bei der Veräußerung eines Gebäudes gutes Geld verdienen. Allerdings lässt sich nur mit der richtigen steuerlichen Gestaltung der Zugriff des Fiskus begrenzen.

Autor: Eva-Maria Neuthinger


Renate Rap­pold expandiert und investiert. Mit ihrem Mann führt sie die Auto­haus Rap­pold GmbH in Blaufelden, einem Städtchen zwis­chen Bad Mer­gen­theim und Crail­sheim. „Aktuell erweit­ern wir unser Geschäft mit ein­er sechsstel­li­gen Summe“, berichtet die Fir­menchefin stolz. Die Finanzierung stemmt sie kom­plett aus eige­nen Mit­teln: „Um das Geld dafür zu bekom­men, haben wir im ver­gan­genen Jahr unsere Tankstelle mit Gewinn veräußert.“ Weil es damals mehrere Inter­essen­ten gab, ent­standen Rap­pold keine Kosten für Mak­ler oder Ren­ovierung.

Immo­bilien brin­gen viel Geld Wun­schgemäß lief auch die finanzielle Gestal­tung des Verkaufs. Da die Tankstelle zum Betrieb­sver­mö­gen gehörte, unter­lag der Veräußerungs­gewinn der Steuer. Gemein­sam mit ihrem Steuer­ber­ater fand Renate Rap­pold aber eine gute Lösung, um die sofor­tige volle Ver­s­teuerung zu ver­mei­den. Par­al­lel zum Verkauf der Immo­bilie bildete sie für das geplante Auto­haus-Bau­vorhaben eine soge­nan­nte Rein­vesti­tion­srück­lage. So kann sie den Gewinn aus dem Verkauf der Tankstelle im End­ef­fekt steuerneu­tral real­isieren.

Wie die Kfz-Händ­lerin aus dem Fränkischen ste­hen derzeit viele Unternehmer vor der Über­legung, Beton­gold abzus­toßen und das Kap­i­tal für kün­ftige pri­vate oder betriebliche Vorhaben einzuset­zen. Da die Immo­bili­en­nach­frage in vie­len Regio­nen klar das Ange­bot über­steigt, lässt sich in guten Lagen ein hoher Preis und damit oft ein lukra­tiv­er Gewinn erzie­len. Anleger suchen wegen der Euro- und Finanzkrise weit­er einen sicheren Hafen für ihr Geld. Zudem bewe­gen sich die Finanzierungszin­sen nach wie vor auf einem his­torisch niedri­gen Niveau. Auch dies wirkt sich pos­i­tiv auf die Nach­frage aus. Angesichts dieser Entwick­lung ist es für Immo­bilien­verkäufer wichtig, an das The­ma Finan­zamt zu denken. Weil der Fiskus gerne die Hand aufhält, entwick­eln cle­vere Fir­menchefs frühzeit­ig die passende Strate­gie, um bei einem geplanten Verkauf ein­er Immo­bilie möglichst Steuern zu sparen. Dabei gilt es grund­sät­zlich zu unter­schei­den, ob das Objekt im Pri­vat- oder im Betrieb­sver­mö­gen gehal­ten wird. Wichtig ist auch, wie es bish­er genutzt wurde. Eine pri­vate Immo­bilie kann grund­sät­zlich steuer­frei verkauft wer­den, wenn der Eigen­tümer sie auss­chließlich zu eige­nen Wohnzweck­en genutzt hat. Der auf ein Arbeit­sz­im­mer ent­fal­l­ende Anteil am Veräußerungs­gewinn ist allerd­ings zu ver­s­teuern, wenn die Her­stel­lungskosten für diesen Raum zuvor als Betrieb­saus­gabe abge­set­zt wur­den. Erzielte der Eigen­tümer mit der pri­vat­en Immo­bilie Erträge aus Ver­mi­etung und Ver­pach­tung, ist der Verkauf­s­gewinn einkom­men­steuerpflichtig. Das gilt, falls die Anschaf­fung oder Her­stel­lung weniger als zehn Jahre zurück­liegt. Maßgebend ist das Datum der Beurkun­dung des Kaufver­trags. Die Höhe der Steuern hängt vom per­sön­lichen Einkom­men­steuer­satz und vom Wertzuwachs ab.

Vor­sicht ist prinzip­iell geboten, wenn jemand in rel­a­tiv kurz­er Zeit mehrere Immo­bilien veräußert, die er zuvor in Pri­vatbe­sitz gehal­ten hat. In diesem Fall unter­stellt das Finan­zamt näm­lich schnell einen soge­nan­nten gewerblichen Grund­stück­shan­del. Damit wer­den die Gewinne aus den Verkäufen steuerpflichtig. Diese Steuer­falle dro­ht bere­its, wenn inner­halb von fünf Jahren mehr als drei Objek­te angeschafft und veräußert wer­den.

Der Fiskus hält die Hand auf Wieder anders sieht es bei gemis­cht genutzten Immo­bilien aus. Besitzt ein Einzelun­ternehmer etwa ein Gebäude, bei dem im Untergeschoss sein Ladengeschäft und darüber eine Woh­nung liegt, entschei­det die Nutzung über die Steuer­frage. Das Laden­lokal zählt automa­tisch zum notwendi­gen Betriebs‑, die Woh­nung zum Pri­vatver­mö­gen, wenn sie der Unternehmer auss­chließlich zu eige­nen Wohnzweck­en genutzt hat. Bei einem Verkauf unter­liegt der Veräußerungs­gewinn aus dem Verkauf des Ladens der Steuer, nicht aber der Veräußerungs­gewinn für die Woh­nung. Ihr Anteil am Gewinn berech­net sich nach dem Ver­hält­nis der Wohn­fläche zur Gesamt­fläche. Voraus­set­zung dafür ist, dass der Unternehmer die Räume zumin­d­est in den let­zten zwei Jahren zusam­men­hän­gend selb­st genutzt hat. „Ein Leer­stand in dieser Zeit reicht nicht aus“, erk­lärt dazu Richard Schmidt, Pro­fes­sor für Steuer­recht der Hochschule für Ökonomie & Man­age­ment (FOM) in Essen.

Steuer­ber­ater muss prüfen Mit diesen steuer­rechtlichen Details hat sich der Unternehmer Lothar Möschle beschäftigt, als er ver­gan­ge­nes Jahr die Fir­ma Söh­nel Maschi­nen­bau in Balts­man­nsweil­er bei Esslin­gen über­nahm und gle­ich eine Immo­bilie an einem neuen Stan­dort kaufte. Das Erdgeschoss nutzt er betrieblich. In der oberen Etage liegt eine Woh­nung, die er bewohnt. Möschle weiß: „Auf einen Teil des Gewinns wer­den bei einem späteren Verkauf also ver­mut­lich Steuern anfall­en.“ Die Details hat er schon frühzeit­ig mit seinem Steuer­ber­ater gek­lärt.

Ein hohes Risiko trägt, wer sich für eine Betrieb­sauf­s­pal­tung entschei­det. Dabei wird beispiel­sweise eine betrieblich genutzte Immo­bilie im pri­vat­en Port­fo­lio gehal­ten und an die eigene Fir­ma ver­mi­etet, etwa eine GmbH. „Geschäfts­führende Gesellschafter soll­ten vor­sichtig sein“, so Robert Lehleit­er, Pro­fes­sor für Steuer­recht an der Hochschule für Tech­nik und Wirtschaft in Dres­den. Auch bei Patrick Spohn über­wiegt Skep­sis: „Zumeist ist Unternehmern davon abzu­rat­en“, sagt der Pro­fes­sor für inter­na­tionales und nationales Steuer­recht an der Hochschule Pforzheim. Wird die Kon­struk­tion beim Verkauf aufgelöst, wer­den aufgedeck­te stille Reser­ven schla­gar­tig steuerpflichtig. „Fehlt dann das Kap­i­tal, um die Forderung des Finan­zamts zu bezahlen, ste­ht im Extrem­fall die Exis­tenz der Fir­ma auf dem Spiel“, so Spohn.

Gewinne rein­vestieren … Zum Glück gewährt das Finan­zamt den Unternehmern beim Verkauf ein­er betrieblichen Immo­bilie in bes­timmten Fällen auch Steuer­vorteile. Renate Rap­pold etwa nutzte die Rein­vesti­tion­srück­lage nach Para­graf 6b Einkom­men­steuerge­setz. Bei der Veräußerung aufgedeck­te stille Reser­ven lassen sich neu­tral­isieren, indem ein erziel­ter Gewinn auf andere neue Wirtschafts­güter – zum Beispiel den Bau ein­er weit­eren Immo­bilie – über­tra­gen wird. Entwed­er zieht das Unternehmen ihn sofort direkt von den Anschaf­fungskosten ab oder es bildet alter­na­tiv eine Rück­lage für Investi­tio­nen inner­halb der näch­sten vier Jahre. Bei neu hergestell­ten Gebäu­den beträgt die Frist sechs Jahre, wenn bere­its nach vier Jahren mit dem Bau des neuen Gebäudes begonnen wird.

Beson­ders gün­stige Regeln gel­ten, falls der Betrieb nach dem Immo­bilien­verkauf aufgegeben wird. Unternehmer prof­i­tieren laut Para­graf 34 Abs. 3 Einkom­men­steuerge­setz ein­mal im Leben von einem ermäßigten Steuer­satz auf außergewöhn­liche Einkün­fte, die nicht mehr als ins­ge­samt fünf Mil­lio­nen Euro betra­gen. „Die Vorteile sind jedoch an bes­timmte Vor­gaben gebun­den“, erläutert Pro­fes­sor Schmidt. Zum Beispiel muss der Fir­menchef das 55. Leben­s­jahr vol­len­det haben und einen geson­derten Antrag beim Finan­zamt stellen. Der reduzierte Steuer­satz beträgt 56 Prozent des durch­schnit­tlichen Steuer­satzes auf das gesamte zu ver­s­teuernde Einkom­men, min­destens 14 Prozent. Unter­liegt ein Unternehmer also im Schnitt einem Steuer­satz von 40 Prozent, wird der Gewinn aus dem Immo­bilien­verkauf mit etwa 22,4 Prozent besteuert. Zusät­zlich gilt ein Frei­be­trag von 45.000 Euro, sofern der Gewinn den Betrag von 136.000 Euro nicht über­schre­it­et. Liegt er höher, wird er abgeschmolzen.

.… oder Betrieb aufgeben? Für Renate Rap­pold war diese Son­der­regelung beim Verkauf ihrer Tankstelle
allerd­ings kein The­ma. Von ein­er Geschäft­sauf­gabe ist sie noch weit ent­fer­nt. Im Gegen­teil: „Mit der Mod­ernisierung und Expan­sion, die sich aus dem Immo­bilien­verkauf finanzieren lässt, wollen wir das Unternehmen weit­er auf Erfol­gskurs steuern“, betont die Fir­menchefin.

Musterrechnung

So berech­net sich die Einkom­men­steuer auf den Veräußerungs­gewinn


Ein Einzelun­ternehmer nutzt seit fünf Jahren eine Immo­bilie pri­vat und betrieblich. Im Erdgeschoss führt er ein Laden­lokal, erste Etage und Dachgeschoss hat er ver­mi­etet. Das Laden­lokal hält er im Betrieb­sver­mö­gen, die ver­mi­eteten Woh­nun­gen im Pri­vatver­mö­gen. Er nutzt die aktuell gute Mark­t­lage und verkauft die oberen Eta­gen anteilig für 310.000 Euro, wofür er 10.000 Euro in Maler­ar­beit­en investierte. Die Anschaf­fungskosten der Woh­nun­gen abzüglich der gel­tend gemacht­en Abschrei­bun­gen betra­gen 200.000 Euro. Das Finan­zamt rech­net so:

Verkauf­ser­lös Woh­nun­gen 310.000 Euro
abzüglich Veräußerungskosten (hier Maler­ar­beit­en) 10.000 Euro
abzüglich Anschaf­fungskosten (abzüglich Abschrei­bun­gen) 200.000 Euro
steuerpflichtiger Gewinn 100.000 Euro
per­sön­lich­er Steuer­satz 30 Prozent

Zu zahlende Einkom­men­steuer 30.000 Euro


Quelle: TRIALOG, Das Unternehmer­magazin Ihrer Berater und der DATEV, Her­aus­ge­ber: DATEV eG, Nürn­berg, Aus­gabe 01/2014

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